השיטה להשיג עסקה טובה בנדל“ן ב- 5 סעיפים
ברור שיש לא מעט דרכים נוספות להפיק רווח מנדל"ן אך מה שחשוב זה שתבין מספר עקרונות!!!
אז איך מייצרים רווח מנדל"ן?
1-איתור עסקה באזור המיועד להתחדשות עירונית או תמ"א 38:
איך מצליחים לעשות זאת?
פשוט צריך להבין כי בכל עיר ישנם תכניות מאושרות עקרונית לביצוע התחדשות עירונית או תמ"א 38 ולא תמיד התושב יודיע או מכיר את התוכניות הללו, כאמור יש דרך לעשות את הבדיקה!!! לציין כי חשוב לדעת שלא כל בניין מתאים לתמ"א גם אם הוא נמצא באזור המיועד לכך לכן אפשר את זה לברר עם חברות שעוסקות בנושא!!! חברתנו יכולה לתת ייעוץ בנושא ע"י ניתוח הבניין הספציפי
2– לקנות דירה מכונס נכסים:
רבים יאמרו לך אי אפשר היום לעשות רווח מדירות של כונס נכסים!!!
התשובה היא לא נכון כי עם עובדות לא ניתן להתווכח עשית זאת מספר פעמים מה שחשוב זה שצריך לדעת לעשות זאת למרות שיש מקרים שאכן לא משתלמים ובמהלך ההתמחרות לא להתבייש להחליט שלא לוקחים את העסקה!!
התשובה היא לא נכון כי עם עובדות לא ניתן להתווכח עשית זאת מספר פעמים מה שחשוב זה שצריך לדעת לעשות זאת למרות שיש מקרים שאכן לא משתלמים ובמהלך ההתמחרות לא להתבייש להחליט שלא לוקחים את העסקה!!
אז איך כן עושים את זה נכון?
מספר טיפים קטנים: לפני שמגיעים להתמחרות צריך לאתר ולדעת מה שווי הדירה בשוק הלכה למעשה!!! להכיר את הנכס באופן מעמיק כולל ביקור בנכס ועמידה על החסרונות ויתרונות שלו!! החלטה מראש אם בכלל שווה לקנות באותו אזור או לא? לאחר מכן להגיע להתמחרות מעמדת ידע, התמדה וקבלת החלטה על בסיס המספרים ולא לפי רגש!!!
לסיכום:
א- הכרת המחיר של הנכס מבעוד מועד!!!
ב- מה התשואה שלו?
ג- מה הקו האדום שלנו?!!
הערה: יש שיטה לדעת מה המחיר של הנכס המדובר!!! אם תעקבו אחרינו בהמשך נלמד אתכם איך מגלים המחיר של נכס!
3– ניהול משא ומתן על העסקה:
לכל נכס יש את החסרונות והיתרונות שלו, כמובן ידע מעמיק הן בבחינת האזור והן בתורפות הנכס עצמו יכולים להעמיד את המוכר בפני עובדות שמחייבות הורדת מחיר או לחילופין להביא את הנכס למחיר הריאלי שלו, לכן יש לגשת לעסקה נכון תוך הצטיידות בארגז כלים וידע מעמיק לאחר ניתוח הנכס וסביבתו כי זה כוח שיכול לשנות מציאות!!!
מה החסרונות והיתרונות של נכס איך יודעים? אם תעקבו אחרינו נלמד אתכם גם את זה!!!
4– איתור נכסים נטושים :
איך עושים זאת?
התשובה היא דרך הרגליים, יש היום מספר לא מבוטל של דירות נטושות כאשר אנחנו מאתרים אותם ובודקים למי שייכת הדירה? אנחנו מגלים במקרים מסוימים שהדירה שייכת למספר אחים יורשים שאין להם זמן אחד לשני וכל אחד מטיל את האחריות על האחר והתוצאה ידועה מראש, נכס לא מטופל ונטוש, או לעתים עקב סכסוך בין בני המשפחה הנכס מופקר והמכירה היא הפתרון האידיאלי עבורם!!! במקרים אחרים היורשים לא יודעים שיש להם נכס כזה ואל תהיו מופתעים כן זה קרה לי!!!
לאחר איתור נכס כאמור לעיל מצעים לרכוש את הנכס כמובן במחיר מתחת למחיר שוק עקב מצבו וכן או מתוך זה שיש יותר מדי יורשים כך שכולם רוצים את הכסף שלהם וללכת!!!
היה לי מקרה אישי בחיפה איתרתי נכס שהיה מוזנח ונטוש בקומה ראשונה עם יציאה לגינה (לא הייתי קורה לזה גינה אלא ג'ונגל ) הצלחתי להגיע לבעלת הבית אחרי חקר ומאמץ מודיעיני, האישה הייתה מבוגרת מאוד אשר ידעה שיש בית שאביה הוריש לה אך לא בידוק התעניינה היכן ומה המשמעות מזה!!!! מכאן בעצם העסקה התחילה כך בוצעה רכישה מתחת למחיר שוק כי בעלת הביתה רק רצתה להיפטר ממנו משום שלא היה את הכוחות לטפל בו וכן ירידה במוטיבציה ממצבו המוזנח של הנכס, כאמור הדבר גרם להורדת המחיר!!!
הבית שופץ יפה כולל סידור גינה ולאחר מכן נמכר ברווח של 137 מאה שלושים ושבעה אלף ₪ פרק זמן התעסקות מהאיתור ועד למכירה כ –שלושה חודשים!!!
משתלם? אתם תענו לי…..
5- תשלום במזומן בעסקה:
יש לו משמעות של השגת מחיר טוב יותר, כמו כל דבר בחיים שאנחנו קונים המוכרים רוצים לראות את הכסף!!! כי כך גם המוכר מבין שהעסקה בוודאות תצא לפועל ומהר ככל האפשר תסגר העסקה. בלא מעט מקרים אנחנו מכירים עסקאות שמתבטלות עקב אי השגת מימון או עיקוב בתשלום וכו‘
לסיכום: ענף הנדל“ן תומן בחובו לא מעט מידע ולא ניתן לסכם בדף או שניים איך בסוף עושים את העסקאות הכי טובות בתחום, אך בהחלט לא מזיק ללמוד מעט מהעקרונות שסקרנו לעיל אשר שלעתים יכולים לסייע בעדנו לעשות את העסקה הטובה והבטוחה יותר!!!
לכל שאלה או יעוץ דברו אתנו:
